佐倉市・四街道市・八街市・富里市・成田市など佐倉市周辺エリアの居住用の売買・賃貸物件を多数掲載しています!

住宅購入前に知っておくべきこと


住宅購入前に知っておくべきこと
初めて戸建を購入される方へ
【基本の基本】
 とにかく、自分で現地に行き、土地と建物を調べることです。現場重視!現物主義!
 土地と一言で言っても、地盤から敷地の形態、地域の犯罪発生率から学校事情、土地柄などといった多様な情報が、その土地での生活に関わってきます。

 現地に行けば知りたい情報が全て分かる! ・・というものでもありませんが、現地を歩けば生活する上での事が色々と頭に浮かび、何がポイントなのか、何を知りたくて何を調べる必要があるのかが、分かってきます。これが 『重要』 なのです。

 そして気になった事に関してはインターネットや役所関係で調べるか、地元の不動産屋などに相談すれば良いでしょう。


【例えば】

 佐倉市を例にとると、東京方面から京成線の電車で来るか、国道296号線を車で来ると、京成佐倉駅の手前の印旛浄水場のところで「印旛沼」「鹿島川」に気が付きます。また、JR総武線でやって来ると佐倉駅の手前で「鹿島川」「佐倉城址」の小高い丘が目に付くのではないでしょうか。

 京成・JR共に佐倉駅からは「国立歴史民俗博物館」が建つ「佐倉城址公園」へは真っ直ぐです。この佐倉城址は下総台地の一角にあり、城址下の西側を「鹿島川」が北に流れ2kmほど先で「印旛沼」に流れ込み、昔はこの水利を佐倉城の堀として廻らせていたそうです。

このような一端からもなんとなく想像できるように、佐倉市はもともと下総台地の上に開けたところで、その下総台地を「鹿島川」「高崎川」「小竹川」「手操川」とが侵食し、その川沿いに大小様々な谷津を生んで、出来上がったのが佐倉市の土地です。したがって、住宅の立地的には<大地に上><川沿いの谷津><大地から谷津底へ下る傾斜面との雑駁>の3種類に分けられます。そのうち大地であれば住宅敷地の地盤としてはまず安心です。

 粗雑にすぎますが、1つの目安にはなるでしょう。

売却が先か、購入が先か?
【重要なのはタイミング】

 住宅を買い替えようと思い立つと、まず問題となるのが売却と購入のタイミングです。買ったものの今住んでいる住宅の売りが遅れると予定していた売り代金を購入資金に回せないので、資金計画に狂いが生じてしまいます。

 また、住んでいる住宅を売ったものの買いが遅れると、住む住宅がなくなって一時的に賃貸住宅に仮入居する羽目になり、余計な出費を強いられる事もあるでしょう。

 したがって、肝心な事は売却と購入のタイミングを合わせる事ですが、合わせるのは『契約日』ではなく『決済日』です。『決済日』に売却代金が入り、購入代金を払う訳ですから、『決済日』のタイミングを合わせる事が重要となります。


売却決済日と購入決済日を合わせる事ができれば理想的です。

 しかし実際には色々と事情があって、売りが先になる場合や買いが先になる場合が出てきますが、現時点の不動産市場では買いを先にする場合には、売りを先にする場合よりも多々リスクがあります。今しばらくは、売却を先にされる方が無難でしょう。

というのも、現時点の市場動向を見ますと、住宅価格の長期下落が未だ止まらず、今住んでいる住宅の売り価格をどうしても高く設定しがちとなり、なかなか思った価格で売れないのが現状です。
売れないので価格を下げる事になりますが、下げた価格より既に市場の価格下落の方が大きく、売れないのでまた下げるといった売り遅れが長引く事態となり、売り計画が狂いやすいのが今の市場です。

したがって、こういう市場にある現時点では、買いを先にすると売り資金を買いに回せない危険が大きいのです。売り資金が間に合わないと、つなぎ融資が必要だったり、売りを焦る結果、大幅な安売りを招く事となります。また、今住んでいる住宅のローンの払いが終わっていなければ、このローンとともに買った方のローンも支払う事となり、資金計画を再検討せざるを得なくなります。


【リスクを避けるための<買い替え特約>】

 買いを先行する場合のこれらのリスクを避けるために、売買契約書に『買い替え特約』を儲けるのが一般的です。『買い替え特約』とは、例えば特約条件付では「今住んでる住宅が○年○月○日までに、○○○円以上で売却できない場合、またその売却代金を受領できない場合には、この購入契約を白紙解約する」旨を内容とする『特約』です。

【リスクを避けるための<停止条件>】

 『停止条件』を付けるならば、「今住んでいる住宅が○年○月○日までに、○○○円以上で売却できて、その売却代金を受領できる場合に限って、この購入契約は有効とする」といった内容とする特約です。また、同時に住宅ローンを利用させる場合には同様な特約を結び、資金計画の狂いによるリスクを回避されるのが賢明でしょう。

資金計画の基礎
【ローンは購入金額まるまる借りるもの?】

 いいえ違います。『頭金』があればその必要はありません。

 住宅購入は全額を住宅ローンで借りるのではなく、一部を『頭金』として用意しておくといいでしょう。『頭金』とは一般的に購入金額の2割以上、残りの8割以下がローンです。

 もちろん8割を超えて借りる事が不可能というわけではありませんが、入居後の返済負担を考えると、やはり『頭金』があると月々の返済にゆとりを持つ事が出来ます。

 購入時は『頭金』だけを用意するのではなく、契約から引渡しまでにかかる「各種税金」「保険料」「手数料」等の『諸経費』がかかります。物件によりますが新築住宅で価格の3~6%くらい、中古住宅で価格の6~10%くらいが目安です。これら諸経費も用意する事を頭に入れておきましょう。

 したがって、住宅を購入するには『頭金』『諸経費』で購入希望価格の25~30%が必要になると考えられます。

【購入予算を計算してみよう!】

 返せる額を「今の家賃+住宅購入用の月々の貯蓄額」又は「年収かける年収負担率」から計算します。次に返せる額から借りられる額を「返せる額÷100万円当たりの返済額×100万円」で計算します。ボーナス払いをする人は毎月分とボーナス分ごとに分けて計算しましょう。
「購入可能価格=借入額+頭金」――となります。

購入の諸費用(税金を含む)
取引関係
1.不動産売買契約書の印紙代
 契約書記載金額
 1000万円超 5000万円以下・・・1万5000円
 5000万円超 1億円以下・・・4万5000円
 1億円超 5億円以下・・・8万円
2.所有権移転登記の等位録免許税
 固定資産税の評価額×5%(軽減措置あり)
3.所有権保存登記の登録免許税
 評価額×0.6%(軽減措置あり)
4.抵当権設定登記の登録免許税
 債権額×0.4%(軽減措置あり)
5.不動産取得税
 評価額×3%
6.固定資産税
 土地固定資産税評価額×1.4%(1年分)(軽減措置あり)
 建物固定資産税評価額×1.4%(1年分)(軽減措置あり)
7.都市計画税
 固定資産税評価額×0.3%(1年分)
8.司法書士手数料
9.仲介手数料
 (売買代金×3%)+6万円+消費税
ローン関係

1.ローン事務手数料・保証事務手数料
2.ローン保証料
3.団体信用生命保険加入料
4.火災保険料

引越し、その他

1.管理費・公共料金等の清算金
2.引越し費用
3.挨拶状・引越し祝い・お祝い返し費用
4.改装費用
5.家具・家電・インテリア等購入費用
6.ハウスクリーニング費用

住居の整備関係

1.増改築費用
2.改装、インテリア費用
3.家具、家電、寝具など購入費用
4.ハウスクリーニング費用

売却の諸経費
取引関係
1.不動産売買契約書の印紙代
 契約書記載金額
 1000万円超  5000万円以下・・・1万5000円
 5000万円超  1億円以下 ・・・4万5000円
 1億円超  5億円以下 ・・・8万円

2.譲渡所得にかかる所得税・住民税
譲渡所得とは土地や建物を売却した際に生じた値上がり益のこと。

 一定の控除を受けたあとの課税譲渡所得に対して、譲渡所得税と住民税が
かかります。○○万円特別控除が利用できる場合や、短期所有長期所有に
より税額がかわります。

3.仲介手数料 (売買代金×3%)+6万円+消費税

ローン関係
 1.抵当権等の抹消費用

2.司法書士手数料
引越し、その他

1.引越し費用
2.管理費・公共料金等の清算金
3.ハウスクリーニング費用
4.改装費用
5.家具・家電・インテリア等購入費用 関連項目: 購入の諸経費

住宅ローン
【住宅ローンの種類】

 大きく分けて――「公的融資」「民間融資」の2つに分ける事ができます。

  利用者の資格条件や取得する住宅の種類、分譲する機関によって、どの住宅ローンが利用できるかが決まります。「公的融資」は融資適格不動産、融資利用可能者、その他各種条件によって融資金額や金利に差違がありますが、一般的には民間金融機関の住宅ローンに比べると低金利、長期返済ができるという住み替えの強い味方と言えます。

公的融資
 1.住宅金融公庫融資 抵当権設定時の登録免許税が免除になるなど経費の点でも有利ですが、それだけに民間金融機関のローンに比べて手続きが多く、融資実行までの期間も長くかかります。 また初めて住宅を購入する人と、すでに自宅を持っている人が買い替える場合とでは、融資限度額が異なります。

2.年金住宅融資 厚生年金保険、国民年金の加入者を対象とする融資です。
民間融資
 銀行、信用金庫、生命保険会社、住宅金融専門会社、信販会社などの民間金融機関が独自の規定に基づいて行う住宅ローンです。
 金利、融資限度額、返済方法などの融資条件は各金融機関によって異なりますが、公的融資に比べて金利はいくぶん高くなっています。しかし、融資利用可能者や融資適格不動産に対する制限が少なく、一定基準の条件を満たしていれば誰でも借りられる利点があります。

さらに、日常の取引がある金融機関では、事情に合わせて融資限度額や融資実行日の便宜を図るなど、細かな対応が可能な場合もあります。 ほとんどの大手不動産会社では主な金融機関と提携した「提携ローン」制度を設けています。

これはそれぞれの不動産会社でローンの申込ができる便利な制度です。