一般的に農地は通常の宅地と比べて、土地は安く、広い敷地を確保できるので「広い農地を買って、小さな家を建て、田舎暮らしののんびりした生活をしたい。」と思う方がいらっしゃることと思います。
でも、事はそう簡単にはならないのです。農地法の壁は高いのです。
また、農地に関して話をしようと農業委員会に行っても、役人相手のようでイライラするものです。
以下、簡単に農地の売買・賃貸について説明しておきたいと思います。
１．農地の購入について
通常の土地の売買と違って、農地(田、畑)を購入するには、農地法上の許可が必要となります(市街化区域内の農地は届出のみ必要)。この許可なしには、売買契約は無効となります。
購入の目的によって、許可が違いますので、簡単に説明をします。
（１） 農地を農地として利用するために購入する。
この場合農地法第三条の許可が必要となります。各自治体にある農業委員会事務局に許可申請を出すと、各月一回開催される農業委員会で審議されます。
許可の場合、許可書が発行されるので、それを法務局に持っていくと所有権移転登記が出来ます。ただし、この場合、農業資格が必要となります。
現在、購入しようとしている同一市町村もしくは近隣市町村で農家資格がある場合は、ほぼ無条件で購入が可能ですが、遠方であった場合、その農地が必要な合理的な理由がないと許可になりません。
新規就農の場合は、賃貸も含めていいのですが耕作農地が5反以上必要となります。営農計画書を提出し、農業委員会で、農業委員と面談をした上で許可が出ます。
（２） 農地を住宅を建築目的で購入する。
この場合は権利移転を伴う農地転用許可である農地法第五条許可が必要となります。農業委員会事務局に許可申請を出すと、各自治体の農業委員会で審議され、許可になると次に都道府県に回って、許可になると都道府県の知事の許可が出ます。この許可書を持っていくと、所有権移転登記が可能となります。
ただ、それだけでは地目は宅地になりません。地目が変更になるのは転用目的通り住宅建築が行われたことを確認した上で、地目が変更されます。留意すべき点は、宅地転用の場合、原則として500平米以内となります。
農地法の基本的な精神は、「農地は自作する」と「農地を守る」ということです。その精神に合致しない権利移転は出来ないことになっています。
しかし、実際の取引の中では上記に当てはまらない取引が多くあります。いわゆる仮登記での売買は広く行われていますし、農地法四条許可を得た後農地を転用して譲渡する場合もあります。技術的に、言葉を変えると脱法行為的に農地の取引を行うこともままあります。
現実の問題として、農地の耕作の担い手が減って耕作放棄された農地が増えていく中では、農地法そのものが、時代遅れとなっている感は否めません。
農地法の運用については、各自治体によってかなり差があります(農業特区を設けている自治体もあります)ので、まずは取引を依頼している仲介業者に相談してください。その上で、地元の行政書士、土地家屋調査士に相談することになると思います。
取引の当事者となるので不安になるのは当然なのですが、実際の取引の中では、当事者が農業委員会に直接確認に行くのはやめたほうがいいと思います。
農地法が、形骸化している実態の中でも建前は通さないことは出来ません。その辺りはプロに任せたほうがいいでしょう。
２．農地を借りる
農地は農地法によって権利の移動が制限（保護ともいうのでしょうか）されています。それは売買だけでなく、貸借にもあてはまります。このため、農地を借り る(貸す)にも農地法上の許可が必要となります。
しかし現実には農地法の許可を得ず して貸借されるのが大方です。農家同士でも、田畑の貸借は行われていますし、農家以外の方が借りることもあります。ちなみに「貸し農園」であったり、「クライン ガルデン」も、本来は農地法3条許可を得なければならないのですが、「農地の賃貸」 ではなく「農園への入園料」としての扱いにして逃げているケースがほとんどです。
さらに言えば、宅地を家庭菜園にすることも農地法により「違法耕作」として規制 される行為です。そこまで規制できないのが現実ですし、耕作放棄された農地が年々増えていっている現在の情勢を鑑みれば、現実に即していないのは農地法でしょう。 特に農地を農地(家庭菜園)として貸借することを規制する社会的必要性は皆無だと私 は思います。
さて、建前論(法律論)はさておき、田舎暮らしをお考えの一般の個人のお客さ んにとって知っておいた方がよい程度の「農地の貸借」の概略を説明します。
３つのパターン分けをします。
１． 農地を農家として借りる
２． 農地を家庭菜園用地として借りる
３． 農地を駐車場など別の用途で借りる
まず、１の場合ですが、多くは「農家資格をとって農地の所有権移転をする」 ことが目的の場合だと思います。購入する物件に農地が含まれているが、5反に満たな いので、足りない農地を借りて、最低耕作面積を満たした上で3条許可を取ると言う ような場合や、5反以上の農地を買って農家を始める(皆無に近いと思います)。この場合は、正式に(少なくとも書類上は)農地法の許可を得ることになります。
2のケースがもっとも一般的でしょう。この場合は、他の物の貸借と同じように私人間の合意によって貸し借りを行います。田舎暮らしで家庭菜園用地として借り る場合一反以下が多いのですが、賃料は年間1、２万円程度や盆暮れの心遣い(お酒な ど)の場合もあります。ちなみに農地法の許可を得ていませんので、正確には「闇小作」になります。
3は駐車場としてごく少ない面積を借りると言うような場合がほとんどです。こ の場合も2と同じく私人間の合意のみによって貸借します。ただ、長く使いたいのならば、農地法の許可を得ることは可能なので、5条許可を得て正式に借りるか、買った方がいいと思います。
別の話として、「農地を借地で借りて、建物を建てる」 事も可能です。田舎では体裁もあって「農地を売りたくない」こともあるので、「貸すならいい」ということもあります。この場合は、農地法5条許可を得ないと建物の建築が出来ません。
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